一线城市二手房市场分化:北上广持续低迷,深圳一枝独秀

综合2019-11-29 10:06:20来源:中房网

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  中房网讯 持续的房地产调控之下,多半一线城市的二手房市场现“寒意”。

  中国社科院财经计谋研究院住房大年夜数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场生长月度分析申报》中,反应全国24个核心城市房价综合更改的纬房核心指数显示,一线城市中,广州、北京、上海房价相对低迷,一季度房价微弱反弹后陆续开端下跌,唯一深圳在2019年下半年仍持续保持上半年的涨势。监测数据显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上浮5.58%。

  实际上,一线城市的分化与政策有关。北京、广州和上海三个城市的房地产调控政策不变,市场预期稳定,在价格方面稳中有降,市场不雅望氛围浓厚。比拟之下,由于深圳示范区、前海扩容、豪宅税调剂等一波重磅利好助推,也使深圳的房地产市场在4个一线城市里走出了自力行情。

  北京:二手房市场向“买方”倾斜

  从本年7月份开端,北京二手房市场明显感到到了冷意,固然赓续有房源和购房者出现,但成交量增添,且成交的房子多半都是打折出售。

  据媒体报导,在某中介门店内,发卖人员展示了很多房源,但大年夜部分都是上半年挂出的,很多房源至今看房次数依然是零。

  卖房者扛着房价不动,宁可挂牌一年多,也要卖到本身的心思价位。买房者有学区房刚性需求,但可选余地多,且凑首付难。是以,真正可以或许成交的数量其实不多。

  据贝壳研究院供给给的统计数据显示,11月份的第三周,北京链家二手房成交量环比增添2.7%,成交均价为59129元/平方米,环比持平。另据诸葛找房数据显示,本年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米,而到了10月份则降至5.91万元/平方米。值得留意的是,11月28日当天(截至19点),北京降价房源有1829套,均匀每套降价21.71万元,而跌价房源唯一107套。

  整体来看,北京二手房市场业主预期比较低,买方带看量也没有明显冲破。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,受利率调剂预期影响,将来成交量能够会有所上升,但房价整体仍出现稳中降低态势。

  现实上,北京二手房市场的低迷,也与大年夜批限竞房集中上市有必定关系。正是由于限竞房的井喷,对改良型购房者更有吸引力,从而分流了一部分本来属于二手房市场的购房者。即使部分限竞房也出现滞销景象,但首批10万套限竞房的入市,曾经对北京二手房市场产生了极大年夜压力。

  有业内分析人士表示,北京赓续经过过程行政和经济手段停止楼市调控,虚热的房地产价格正在渐渐降温,供求关系也在悄然产生改变,二手房市场正在向买方市场倾斜。

  上海:二手房成交量创本年新低

  据上海华夏地产数据,本年3~4月份上海二手房市场经历了一轮成交岑岭,随后成交量逐月走低,持续5个月环比降低后;9月份出现了小反弹,重新站上2万套“强弱分水岭”;但进入10月,成交量持续萎缩至1.6万套,环比降低达24.1%,成为本年较为罕有的跌幅。

  在成交价格方面,也出现出低位盘整态势。根据国度统计局数据,上海二手房价格本年保持较为稳定的格局,前10月中,1月、7月价格环比持平,有3个月份微幅下跌0.1%~0.2%,而涨幅最大年夜的4月及10月,也仅出现0.05%和0.06%渺小涨幅。

  与客岁同期比拟,上海月度二手房价格指数则以下跌为主。华夏地产月度成交价格指数也显示,本年不管是“小阳春”照样“金九”,两个成交岑岭期的价格指数均低于2018年。

  某中介坦言:“如今越有性价比的房源越好卖,近期成交的价格都比之前的低,房子固然多,然则房东挂牌价格偏高,反而不好卖,性价比不高也是成交量低的缘由。”另外一方面,随着新建室庐进入“卖不完”时代,二手房交易也遭到了克制。

  上海华夏地产市场分析师卢文曦表示,上海还有新居二手房价格倒挂的景象,是以二手房价格有所克制,加上买家关于将来价格的预期是“安稳”,只要价格到心思价位了才会入市。如今广泛谈价空间在5%阁下,可以或许达到这个标准才更轻易促进交易。

  现实上,本年上海全市范围内的二手房挂牌数量都有了较大年夜增长。根据华夏地产数据,本年前47周上海二手房挂牌总量达到46.3万套,比客岁同期多了2.5万套。诸葛找房数据研究中间月度数据显示,二手房挂牌套数最高点涌如今8月及9月份,但进入10月后出现了较大年夜幅度增添。

  但近期挂牌量仿佛有所上升,在方才之前的一周(11月17~23日),上海二手房挂牌数量达到9605套,逾越全年周均匀值。“之前每周挂牌量大年夜概在20套阁下,如今每周在40套阁下,有很大年夜晋升。大年夜概是由于岁尾了,房东都在家预备卖房子了吧。”中介表示。

  卢文曦则指出,基于成交量比客岁有所增长,对房东心态是有益的,是以挂牌上不会像客岁再进一步调低价格入市,大年夜多选择市价挂牌,只要部分急于成交的房东比较积极。关于置换客而言,只要价格合适,或许本身看中的某个房源才会主动降价求成交。”

  关于本年最后一个月的上海二手房市场情况,卢文曦猜想:“最后一个月成交量应当在2万套以内,但跌破1.5万套也不太能够,大年夜概率处于盘整收官。岁尾本身就不是交易旺季,加上市场也没有出现趋势性改变,并且近期成交又有下滑,市场不雅望情感或再度增长。”

  广州:“银十”成交量为近5年的最低值

  进入11月,广州终究正式开启降温形式,踏起入冬办法。

  固然进入11月二手房市场表示有小幅上升,但回看10月份数据,广州近期楼市全体表示依然低于今年同期。广州华夏数据显示,10月份除国庆黄金周外,其他各周周度成交量仅1000宗程度,成交才能远不及7、8月份。而从2015~2019年广州二手室庐“银十”成就单来看,本年“银十”全体表示不合格,成交量为近5年的最低值。

  一方面,广州新居市场部分楼盘近期促销力度大年夜,部分客户被分流至一手市场;另外一方面,今朝市场以买方为主,客户仅碰到“心水”(粤语,意为爱好、偏爱)价位才推敲入市,叫价相对强势,轻易招致业客两边构成僵持局面。

  另外一名中介人士则表示,买家在不雅望的同时,卖家的放盘志愿也在降低。“如今放出来根本都邑被压价,不焦急的天然就不肯意,但焦急的议价空间照样很大年夜的。”

  据广州华夏研究生长部监测,10月各周报价指数均低于荣枯线50%,根本保持在25%~30%低位彷徨。特别10月下旬时,报价指数更是下跌至26.4%,超七成业主报价有所下调,幅度在5%阁下的占多数。同时,10月录得新增房源数量亦不及9月同期,环比下滑12.6%。合富置业数据则显示,本年广州二手房市场成交傍边,多达64%的楼盘二手成交均价低于客岁同期。而在这些成交均价降低的楼盘傍边,近七成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%。

  多位中介人士、投资客和业主也表示,本年广州二手房市场情况肯定不及客岁,生意两边多处于不雅望状况,但如果卖家急售也情愿在价格上作出较多让步。而在近日的实地访问中也发明,近期银河区华景新城板块焦急出售的“笋盘”让利幅度都在40万~60万元。

  深圳:豪宅税实施后热点区域无房可卖

  本年以来,深圳楼市在出色的“小阳春”表示后,还没来得及淡静,又迎来示范区、前海扩容、豪宅税调剂等一波接一波重磅利好,也使深圳楼市在4个一线城市里走出了自力行情。

  据乐有家研究中间数据监控显示,豪宅线调剂一周后,深圳二手室庐成交量全体环比上浮72%,各区域成交广泛上浮。

  新政第二周(11.18-11.24)深圳二手室庐成交2094套,环比上升仅为11.09%。

  价格方面,深圳各区二手室庐挂牌价广泛上调,10区中有8个区域价格微涨,仅盐田和坪山微跌,全市环比微涨0.15%

  根据乐有家数据,豪宅线调剂一周后,从成交量来看,福田等7个区域成交量周环比上浮50%以上。个中,光亮区环比上浮250%,涨幅最大年夜;其次是龙华区,环比上浮98%。

  一名福田区某中介门店的担任人表示,在豪宅线调剂前,由于岁尾将近,其地点的店带看量有所下滑,就在豪宅线政策调剂三天时间内,咨询购房或主动寻求购房信息的人数之前多了一倍。

  “豪宅税调剂一周后,深圳华夏二手成交量出现了较为明显的上升,增长4成以上。”深圳华夏地产董事总经理郑叔伦称,火爆的交易额也让地产中介“活过去了”,郑叔伦表示,深圳华夏的佣金费用上浮了30%。

  根据访问发明,深圳豪宅税新政实施后,二手房市场反响敏捷,成交量增涨明显,热点区域简直无房可卖。但与此同时,市场深处有置业者焦炙,即使接收实际不讨价,仍没能买到房子;有业主暗暗揣摩,如何以公道的来由、较低的背约本钱,撕毁已签的合约,攻防战随时演出;有西部中介开端遴选客户,推送市场新出的唯一的房源。

  美联物业全国研究中间总监何倩茹分析认为,关于深圳来讲,第四时度利好消息频出,是以房价虽有动摇,但涨幅仍在预期范围内。当局也不肯意看到房价动摇太大年夜,将来房价涨幅若离开预期,估计当局还将有后续办法来应对。

  来源:证券日报、逐日经济消息、时代周报,中房网综合整顿

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